Hlutdeildarlán í óvissu: Áhrif á fasteignamarkaðinn og ábyrgð stjórnvalda

Hlutdeildarlán í óvissu: Áhrif á fasteignamarkaðinn og ábyrgð stjórnvalda

Hlutdeildarlánin, sem voru sett á laggirnar til að styðja fyrstu kaupendur á fasteignamarkaði, standa nú í óvissu. Þessi staða hefur skapað áskoranir fyrir bæði kaupendur og byggingaverktaka. Þrátt fyrir loforð stjórnvalda um skjóta lausn hefur tíminn liðið án þess að endanlegar úrbætur hafi komið fram, og margar íbúðir, sem þegar hafa verið seldar með fyrirvara um að hlutdeildarlán fáist, standa enn tómar.

Hamranesið: Tómir draumar og fjármálaleg óvissa

Eitt af dæmunum um þessa stöðu er Hamranesið í Hafnarfirði, þar sem um 30 íbúðir, sem falla undir skilmála hlutdeildarlána, eru nú tómar. Þessar íbúðir voru seldar með fyrirvara um lánveitingu frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS), en lánveitingin hefur dregist á langinn. Bæði verktakar og kaupendur eru nú í biðstöðu – verktakarnir hafa útvegað hagkvæmar íbúðir sem falla undir skilyrði hlutdeildarlánanna, og fjöldi kaupenda hefur uppfyllt skilyrðin en bíður enn eftir að geta fjármagnað kaup sín.

Kaupendur í Hamranesi hafa fengið vilyrði frá sínum viðskiptabanka um lánveitingu, með því skilyrði að HMS veiti þeim hlutdeildarlán sem nemur 20% af söluverði íbúðarinnar. Þar sem úthlutun hlutdeildarlána hefur tafist, standa þessar íbúðir tómar eins og áður hefur verið komið inn á. Þetta veldur töluverðu fjárhagslegu óöryggi fyrir kaupendur, sem höfðu treyst á þessi lán til að komast inn á fasteignamarkaðinn. Hamranesið er þó ekki einstakt tilfelli; fjölmiðlar hafa einnig fjallað um verktaka á Neskaupsstað sem standa frammi fyrir enn erfiðari aðstæðum.

Áhrif á byggingaverktaka

Þessi staða gerir stöðuna enn flóknari fyrir byggingaverktaka sem hafa lagt sig fram við að klæðskerasauma íbúðir til að þær falli undir skilyrði HMS fyrir veitingu hlutdeildarlána. Greinahöfundur hefur heyrt að aðrir verktakar víða á höfuðborgarsvæðinu eru farnir að hika við að sækja um eða bjóða fram íbúðir sem geta uppfyllt þau skilyrði sem þarf til að íbúðin geti verið seld með möguleika á hlutdeildarláni. Ástæðan er einfaldlega sú að úthlutunarferlið er óáreiðanlegt. Verktakar telja því réttara að selja íbúðirnar á almennum markaði án þess að treysta á hlutdeildarlán, þar sem það eykur líkurnar á að þær seljist. Þetta er því miður sú staða sem byggingaverktakar, sem vilja styðja fyrstu kaupendur, standa nú frammi fyrir.

Ásgeir Jónsson, seðlabankastjóri, lýsti því nýlega yfir að hlutdeildarlánin hefði mátt dreifa betur yfir 12 mánaða tímabil. Þetta hefði án efa verið skynsamlegri leið til að dreifa þörfum fyrstu kaupenda yfir lengra tímabil, í stað þess að safna upp þörfinni og valda þeirri óvissu sem nú ríkir.

Alþingi samþykkir aukinn stuðning

Í júní samþykkti Alþingi að veita einn milljarð aukalega í hlutdeildarlán til að styðja við fyrstu kaupendur. Þetta var gert til að hjálpa fleiri einstaklingum og fjölskyldum að komast inn á fasteignamarkaðinn. Þrátt fyrir þessa auknu fjárveitingu hafa hlutdeildarlánin tafist, sem veldur óöryggi meðal kaupenda. Ásgeir Jónsson, seðlabankastjóri, lýsti því nýlega yfir að hlutdeildarlánin hefði mátt dreifa betur yfir 12 mánaða tímabil. Þetta hefði án efa verið skynsamlegri leið til að dreifa þörfum fyrstu kaupenda yfir lengra tímabil, í stað þess að safna upp þörfinni og valda þeirri óvissu sem nú ríkir. Nú hafa ekki verið gefin út ný hlutdeildarlán síðan í maí 2024, og því fer óvissan aðeins vaxandi.

Ráðherrann og óvissan

Sigurður Ingi Jóhannsson, fjármálaráðherra, sagði í byrjun september að úthlutun hlutdeildarlána væri spurning um örfáa daga. Þessir örfáu dagar hafa nú orðið að fjölmörgum, og því miður er fjölmennur hópur fyrstu kaupenda ráðvilltur. Þeir höfðu treyst á þessi lán til að fjármagna sín fyrstu kaup, og nú standa þeir frammi fyrir því að þurfa annað hvort að bíða áfram eða leita annarra úrræða.

Spurningin vaknar hvort ríkisstjórnin, þar sem fjármálaráðherra talar um örfáa daga í að lánin verði veitt, sé mögulega að tefja málið með þeim afleiðingum að staða kaupenda og verktaka versnar. Er þetta mikilvæga hagsmunamál ekki efst á lista þeirra verkefna sem stjórnin þarf að leysa?

Ábyrgð stjórnvalda

Ef stjórnvöld bregðast ekki hratt við og leysa þessi mál, er hætt við að staðan á fasteignamarkaðnum versni enn frekar. Verktakar, sem hafa sett fram verkefni byggð á forsendum hlutdeildarlána, standa frammi fyrir því að sitja uppi með óseldar eignir og sívaxandi vaxtakostnað. Kaupendur, sem höfðu treyst á þessi lán til að fjármagna sín fyrstu kaup, þurfa jafnvel að leita á leigumarkaðinn, sem þegar er undir miklum þrýstingi. Þetta mun aðeins auka eftirspurn og þrýsting á leiguverð, sem þegar er á uppleið.

Spurningin vaknar hvort ríkisstjórnin, þar sem fjármálaráðherra talar um örfáa daga í að lánin verði veitt, sé mögulega að tefja málið með þeim afleiðingum að staða kaupenda og verktaka versnar.

Ef Fjármálaráðuneytið heldur áfram að fresta úthlutuninni án þess að gefa skýrar ástæður, er hætta á að vantraust almennings á stjórnvöldum aukist enn frekar. Nú þegar þessir „örfáu dagar“ sem fjármálaráðherra nefndi eru orðnir að vikum, er spurningin hvort vikurnar verði að mánuðum. Hversu lengi getur ríkisstjórnin frestað málinu án þess að valda enn meiri skaða? Hver verður framtíðin fyrir fyrstu kaupendur, verktaka og fasteignamarkaðinn?

Það er ljóst að þörf er á aðgerðum, og þær þurfa að koma fljótt til skjalanna til að tryggja áframhaldandi stuðning við þá sem mest þurfa á því að halda.

Höfundur er Jón Rafn Valdimarsson löggiltur fasteigna- og skipasali

Jón Rafn Valdimarsson, höfundur er löggiltur fasteignasali hjá Miklaborg
📧 jon@miklaborg.is
📱695-5520