Fasteignakaup og veðflutningur

Við hækkun á vaxtakjörum og verðbólgu, vilja lántakar gjarnan fara þá leið að festa vexti á íbúðalánum sínum og takmarka með því hækkun afborgana og höfuðstóls á lánunum sínum. Vegna þessa eru veðflutningar við fasteignakaup töluvert algengari við þær aðstæður. Að ýmsu er þó að huga þegar tekin er ákvörðun um að flytja íbúðalán á milli fasteigna og verður hér reynt að reifa það helsta.

Hvað er veðflutningur og hvernig eru hagsmunir allra tryggðir?

Veðflutningur er í eðli sínu ekki greiðsla í fasteignakaupum, heldur er um veðskuld að ræða sem hvílir á eign kaupanda og hann ætlar að flytja yfir á eign sem hann er að kaupa. Þegar veðskuld er flutt af eign kaupanda, yfir á eign seljanda, þarf að huga að því hvernig greiðslur koma á móti veðflutningi, þ.e. hvernig ný veðsetning er tryggð gagnvart seljanda. Með þessu er átt við að ætli kaupandi að flytja veðlán á eign seljanda, þarf upphæð (trygging) að fylgja þeim veðflutningi sem er a.m.k. jafnhá hinu veðflutta láni, en yfirleitt er miðað við að upphæðin sem tryggir veðflutninginn (greiddar
greiðslur) sé 15-20% hærri en hið veðflutta lán.
Tryggingarráðstöfun er oft framkvæmd með þeim hætti að greiðslur sem berast í eign kaupanda (eignin sem verið er að flytja lán af), eru skilyrtar beint til seljanda þeirrar eignar sem verið er að flytja lánið á. Um getur verið að ræða peningagreiðslur eða andvirði nýs láns sem verið er að taka á hina seldu eign kaupenda en ávallt skal miða við fjárhæð sem er 15-20% umfram uppgreiðsluverðmæti þess láns sem er verið að flytja sbr. ofangreint.

Sem dæmi má nefna að sé um að ræða kaup á fasteign þar sem uppgreiðsluverðmæti hins veðflutta láns er kr. 30.000.000,- þarf að tryggja að seljandi fái greiðslur að lágmarki að fjárhæð kr. 34.500.000,- samhliða veðflutningnum, eða áður en hann er framkvæmdur. Sú greiðsla kemur ekki úr veðflutta láninu heldur kemur samhliða veðflutningi með millifærslu fjár eða með nýju láni á fyrri eign.

Skilyrði veðhafa

Veðhafar/lánastofnanir eru með reglur og setja ákveðin skilyrði fyrir veðflutningsheimild. Þau geta snúið að veðrétti, hlutfalli upphæðar m.t.t. markaðsverðs eignar, brunabótamati og/eða fasteignamati eignar. Lántakar sem huga að því að flytja með sér veðlán vegna fasteignakaupa verða því að kanna reglur/skilyrði hjá sínum veðhafa/lánastofnun til að vita hvort veðflutningur verði heimilaður. Gott er að hafa samband við ráðgjafa hjá viðkomandi lánastofnun, þar sem hvert tilvik er
skoðað með tilliti reglna og skilyrða.
Eftir að samþykki veðhafa fyrir veðflutningi liggur fyrir er mikilvægt að fasteignasali sé upplýstur um það sem fyrst svo hann geti stillt upp kauptilboði miðað við veðflutning, enda getur veðflutningur haft áhrif á hvernig og hvenær greiðslur skila sér áfram til seljanda. Sé búið að samþykkja kauptilboð þar sem veðflutningur er ekki tilgreindur, þarf sérstakt samþykki seljanda fyrir veðflutningi og upplýsingar um hvernig greiðslur séu tryggðar samhliða veðflutningi.

Skjalagerð

Skjalagerð vegna fasteignakaupa byggir á því að allar upplýsingar liggi fyrir sem allra fyrst í ferlinu. Það getur haft mikil áhrif á skjalagerð hvort um sé að ræða ný lán, veðflutt lán eða blöndu af báðu. Þegar um er að ræða lengri keðjur eigna þar sem fleiri en ein fasteignasala kemur að viðskiptum þá skipta upplýsingar sköpum og er samvinna fasteignasala mjög mikilvæg þar sem veðflutningur getur haft áhrif á greiðsluflæði út alla keðjuna.
Í því ferli þarf að meta hvort eign sem verið er að flytja veð á sé veðhæf m.t.t. veðréttar og hvernig unnt sé að koma hinu veðflutta láni á eignina. Flestar eignir eru sem betur fer veðhæfar en það getur komið til þess að lántaki þurfi að greiða inn á lánið svo unnt sé að flytja það á nýju eignina. Þá getur komið til þess að hin nýja eign sé veðsett og þarf þá í flestum tilvikum að sækja um veðleyfi fyrir veðflutta láninu. Slík beiðni um veðleyfi er yfirleitt háð ákveðnum skilyrðum sem miða að því að tryggja uppgreiðslu þess láns sem er fyrir.

Afgreiðslutími

Ferlið frá því að lögð er inn umsókn um veðflutning hjá viðkomandi lánastofnun þar til veðflutningsskjöl eru tilbúin ásamt veðleyfi á hið nýja veð, getur tekið allt að 20 virka daga. Þá getur ferlið frá undirritun veðflutningsskjala fram að því að greiðslur skila sér til seljanda tekið annan eins tíma og jafnvel enn lengri tíma þegar verið er að flytja lán á milli eigna í sitthvoru sýslumannsumdæminu. Er því afar mikilvægt að aðilar séu upplýstir um það snemma í ferlinu standi til að flytja lán á milli eigna í tengslum við fasteignakaup svo unnt sé að tryggja það að greiðslur til seljanda berist á réttum tíma og að kaupendur geti staðið við sínar fjárhagslegu skuldbindingar samkvæmt kaupsamningi.
Með vísan til ofangreinds er ljóst að góð samvinna kaupenda, seljenda, fasteignasala og lánastofnana frá upphafi fasteignaviðskipta er lykillinn að því að ferlið við veðflutninga gangi sem best fyrir sig og gott fyrir aðila að átta sig á hvað ber að hafa í huga og hvernig það gengur almennt fyrir sig.